Contact: 010 - 403 11 55 ma t/m vr: 8:15 - 17:15
Inloggen op Dossier PlusIn het wetsvoorstel Belastingplan 2013 is onder andere opgenomen dat er vanaf 1 januari 2013 geen nieuwe Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) meer mag worden afgesloten. Voor bestaande kapitaalverzekeringen is een uitzondering gemaakt. Deze verzekeringen kunnen volgens het wetsvoorstel uiterlijk tot 1 april 2013 alsnog worden omgezet naar een KEW. Vooral wanneer u een kapitaalverzekering in box 3 (met het doel uw hypotheek hiermee (deels) af te lossen) heeft afgesloten na 14 september 1999 kan dit grote gevolgen hebben voor de fiscale heffing over de waarde en uitkering van uw kapitaalverzekering. De stemming over de wijzigingen door de Eerste Kamer staat voor 17 en 18 december aanstaande gepland. De genoemde maatregel is dus nog niet definitief, maar graag informeren wij u alvast.
In het verleden is regelmatig besloten om bij het aangaan van een kapitaalverzekering (afgesloten na 14 september 1999) niet direct expliciet te bepalen dat het kapitaal bij uitkering moet worden aangewend voor de aflossing van de eigenwoningschuld. In fiscaal jargon noemt men dit "plaatsing van de kapitaalverzekering in box 3".
Zolang het totaal saldo van bezittingen en schulden voor een belastingplichtige onder het heffingvrij vermogen in box 3 (2012: € 21.139,- per persoon) blijft, wordt op deze manier een grotere flexibiliteit bereikt. Immers de opgebouwde waarde van de kapitaalverzekering wordt niet belast in box 3 en zou dat, als Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW), in box 1 ook niet zijn geweest. Daar staat tegenover dat het kapitaal, anders dan bij een KEW, ook voor consumptieve doeleinden kan worden aangewend.
Zodra de belastingplichtige met zijn totale vermogen in enig jaar wel boven het heffingvrij vermogen in box 3 uitkomt, wordt het voor de belastingplichtige relevant om te bezien of de kapitaalverzekering in een KEW moet worden omgezet. Immers, op dat moment is de kapitaalverzekering belast in box 3, maar is als KEW onbelast in box 1. Het KEW regime laat de ruimte voor zulke afwegingen. Echter, na 31 december 2012 mogen volgens het wetsvoorstel geen nieuwe KEW’s meer worden afgesloten.
Voor bestaande kapitaalverzekeringen in box 3 is een uitzondering gemaakt: die mogen tot 1 april 2013 omgezet worden in een KEW.
Hoe kunt u controleren of uw kapitaalverzekering een KEW is?
Er is sprake van een KEW indien op een van de polisbladen van uw kapitaalverzekering
een clausule is geplaatst met een soortgelijke tekst als onderstaand:
De begunstigde zal de verzekerde uitkering aanwenden ter aflossing van de
eigenwoningschuld in de zin van de Wet Inkomstenbelasting 2001 van de
verzekeringnemer, van diens echtgeno(o)t(e) of van degene met wie de verzekeringnemer
duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.
Kapitaalverzekering afgesloten vóór 15 september 1999
Als uw kapitaalverzekering vóór 15 september 1999 is afgesloten, of uw
verzekering is een voortzetting van een verzekering van vóór 15 september
1999 is omzetting voor 1 april 2013 vaak minder urgent, daar u in dat geval
gebruik kunt maken van een bezittingsvrijstelling in Box 3. Om van deze
vrijstelling gebruik te kunnen maken, gelden de volgende voorwaarden:
De bezittingsvrijstelling bedraagt maximaal € 123.428,- per verzekeringnemer/belastingplichtige. De gezamenlijke bezittingsvrijstelling bedraagt dus maximaal € 246.856,-. Deze bezittingsvrijstelling is tijdelijk en vervalt met ingang van 14 september 2029. Als de waarde van uw polis(sen) hoger is dan dit bedrag, mag u de vrijstelling aftrekken van de waarde van uw polis. Het restant geeft u dan op in Box 3.
Mochten de plannen daadwerkelijk doorgaan dan is het van groot belang dat u zich deskundig laat adviseren of het voor u raadzaam is om uw bestaande box-3 kapitaalverzekering(en) om te zetten in een KEW. Vanzelfsprekend kunt u daarbij gebruik maken van onze expertise; de advieskosten die wij hiervoor in rekening brengen zijn afhankelijk van de complexheid van uw polissen en bedragen minimaal € 75,- incl. btw.
Indien u gebruik wenst te maken van onze expertise dan is het nu reeds mogelijk om het contactformulier ingevuld aan ons te zenden.
In het derde kwartaal van 2012 werden door het Kadaster 22.978 woningtransacties geregistreerd. In vergelijking met het derde kwartaal van 2011 is dit een daling van 25,3%. Een deel van de oorzaak ligt in het sterke tweede kwartaal toen 17% meer woningen werden verkocht ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2011. De maand juni was hiervoor verantwoordelijk, als gevolg van de onduidelijkheid over de overdrachtsbelasting werden bijna 70% meer woningen overgedragen. Het totaal aantal registraties in de eerste negen maanden bedraagt 81.557, een daling van 8% ten opzichte van dezelfde periode in 2011.
Gemiddelde koopsom fors lager
De gemiddelde koopsom kwam in het derde kwartaal uit op € 215.800. In het derde kwartaal van 2011 bedroeg deze nog € 245.500. Over de eerste negen maanden van 2012 bedraagt de gemiddelde koopsom € 229.700, een daling van 5,3% ten opzichte van dezelfde periode in 2011 en -4,3% in vergelijking met het gehele jaar 2011.
Provinciaal niveau na negen maanden
De provincie Utrecht is nog altijd de duurste provincie van Nederland, hier moet gemiddeld € 273.000 voor een koopwoning worden betaald. In Groningen is een gemiddelde woning bijna € 100.000 goedkoper. De prijsontwikkeling per provincie laat geen schokkende ontwikkelingen zien, in Friesland en Noord Holland is de daling met 6,3% het grootst, Overijssel laat in vergelijking met dezelfde periode van 2011 de kleinste daling zien van 2,6%. Anders ligt dit bij de ontwikkeling van het aantal transacties In Zeeland bleef het aantal verkochte woningen gelijk, terwijl in Friesland en Groningen bijna 15% minder transacties werden genoteerd.
Positieve verwachtingen laatste kwartaal 2012
Als het lenteakkoord over de beperking van hypotheekrenteaftrek in 2013 overeind blijft, verwacht Woningmarktcijfers.nl eind dit jaar een run op de huizenmarkt. In december wordt een piek verwacht die overeenkomt met de maand juni. Kopers kunnen dan nog gebruik maken van het huidige fiscale systeem. Ondanks vele onzekerheden en een laag consumentenvertrouwen is het nu kopen van een woning aantrekkelijk. Door de prijsdaling van ongeveer 10%, de verlaging van de overdrachtsbelasting met 4% en een lagere hypotheekrente, zijn kopers nu bijna 25% goedkoper uit dan in 2008.
Noot met betrekking tot de cijfers
De gegevens van Woningmarktcijfers.nl zijn gebaseerd op de absolute koopsom- en transactiegegevens van het Kadaster, geregistreerd op het moment van notariële levering van de woning.
Staatssecretaris Frans Weekers van Financiën geeft zowel particulieren als ondernemers die (noodgedwongen) hun woning of bedrijfspand moeten doorverkopen fiscaal een steuntje in de rug.
Vanwege de huidige stagnerende vastgoedmarkt kan onvoldoende gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om bij doorverkoop van een woning of bedrijfspand een vermindering van de overdrachtsbelasting te claimen. Om de gehele vastgoedmarkt tegemoet te komen, heeft staatssecretaris Weekers besloten de termijn waarin deze vermindering geclaimd kan worden, tijdelijk te verlengen van 6 naar 36 maanden.
De tijdelijke maatregel is een steuntje in de rug voor bijvoorbeeld particulieren die hun woning door moeten verkopen in geval van scheiding of wanneer zij een bestaande woning hebben gekocht en toch willen doorstromen naar een nieuwbouwwoning. Voor stellen die vlak na aankoop van een woning uit elkaar gaan, betekent dit dat zij nu meer tijd krijgen om tegen gunstigere voorwaarden de woning weer door te verkopen. Als de woning binnen 36 maanden wordt doorverkocht, hoeft de koper alleen over de meerwaarde en eventueel andere vergoedingen overdrachtsbelasting te betalen.
Ook mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen, maar tegen het schrikbeeld van dubbele woonlasten aanhikken, kunnen profiteren van de verlenging van de doorverkooptermijn. Veel potentiële kopers vrezen de oude woning niet tijdig te kunnen verkopen. Projectontwikkelaars kunnen door de maatregel deze groep makkelijker de garantie bieden dat zij de oude woning zullen kopen als het niet lukt om deze tijdig verkocht te krijgen. Zij zullen zo’n garantie niet snel bieden bij de huidige doorverkooptermijn van 6 maanden, maar wel bij een langere duur. De projectontwikkelaar is dan weliswaar overdrachtsbelasting verschuldigd bij de aankoop, maar bij doorverkoop binnen 36 maanden hoeft dan alleen over de meerwaarde en eventueel andere vergoedingen overdrachtsbelasting te worden betaald. Hierdoor wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd.
Ook bij bedrijfspanden biedt de maatregel soelaas omdat het marktpartijen de mogelijkheid biedt om onroerend goed aan te kopen, te renoveren en up-to-date te verkopen, zonder dat er 2 keer over de gehele verkoopsom overdrachtsbelasting moet worden betaald. Ook hier geldt dat bij doorverkoop binnen 36 maanden de koper alleen over de meerwaarde en eventueel andere vergoedingen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Daarnaast wordt het met deze maatregel mogelijk het uitwinnen van hypothecaire zekerheid soepeler te laten verlopen. De geldverstrekker die - vaak noodgedwongen - de onroerende zaak zelf overneemt en binnen 36 maanden doorverkoopt, hoeft dan alleen over de meerwaarde de overdrachtsbelasting doorberekenen naar de volgende koper.
De maatregel is opgenomen in het Belastingplan 2013, maar gaat door middel van een goedkeurend beleidsbesluit al in per 1 september 2012 en loopt tot 1 januari 2015. Dit houdt in dat als een woning of bedrijfspand in de periode van 1 september 2012 tot 1 januari 2015 wordt verkregen, bij een opvolgende verkrijging van deze onroerende zaak binnen 36 maanden slechts over de meerwaarde overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Bron: www.rijksoverheid.nlDe maand juni was een topmaand voor de woningmarkt. In vergelijking met juni 2011 werden bijna 70% meer woningen door het Kadaster geregistreerd. De gemiddelde koopsom kwam in juni uit op € 240.400, een stijging van 0,2% ten opzichte van juni 2011. Door de positieve maand juni laten de halfjaarcijfers van de Nederlandse woningmarkt geen slecht beeld zien. Volgens Woningmarktcijfers.nl, een organisatie die de woningmarkt in Nederland analyseert, daalde de gemiddelde koopsom in Nederland ten opzichte van het eerste halfjaar van 2011 met 2,4% tot € 235.100. Het aantal transacties nam in vergelijking met het eerste helft van vorig jaar met 1,2% toe tot 58.579 stuks.
Stijging aantal transacties
De stijging van het aantal transacties in juni is wel te verklaren. Door de onzekere situatie rondom de hoogte van de overdrachtsbelasting hebben en aantal kopers eerder de knoop doorgehakt. Als die veronderstelling uitkomt zal het derde kwartaal vermoedelijk opnieuw minder zijn. Aan de andere kant kunnen die extra transacties ook weer voor nieuwe doorstroming zorgen. Een probleem is toch dat iedereen op elkaar zit te wachten!
Positieve verwachtingen voor tweede halfjaar 2012
Als het lenteakkoord over de beperking van hypotheekrenteaftrek in 2012 overeind blijft, mogen we eind dit jaar sowieso een run op de huizenmarkt verwachten. Ook die kopers zorgen weer voor nieuwe kopers en meer doorstroming op de huizenmarkt. Een zwaluw maakt nog geen zomer, maar de huidige ontwikkeling zou best voor een positieve ommekeer op de woningmarkt kunnen zorgen. Door de prijsdaling van ongeveer 10%, de verlaging van de overdrachtsbelasting met 4% en een lagere hypotheekrente, zijn kopers nu bijna 25% goedkoper dan in 2008. Aan kooppotentie lijkt het niet te liggen, het gaat om de koopbereidheid en het consumentenvertrouwen dat op een meer realistisch niveau moet komen te liggen.
Woningmarktrapport tweede kwartaal beschikbaar
Gedetailleerde marktinformatie en uitgebreide kwartaalrapporten zijn op de website van Woningmarktcijfers.nl beschikbaar van elke gemeente, regio en provincie in Nederland. Naast prijsontwikkelingen en transactieaantallen bevatten de rapporten o.a. de verkooptijd van woningen (TVT) en demografische ontwikkelingen. Het rapport van Nederland is gratis te downloaden op www.woningmarktcijfers.nl.
Noot met betrekking tot de cijfers
De gegevens van Woningmarktcijfers.nl zijn gebaseerd op de absolute koopsom- en transactiegegevens van het Kadaster, geregistreerd op het moment van notariële levering van de woning.
Bron: www.woningmarktcijfers.nlAkkoord Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM
De woningmarkt moet anders georganiseerd worden, vinden maatschappelijk betrokken organisaties. Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes hebben voor dat doel samen met de NVM, VBO en VastgoedPro een integraal hervormingsplan opgesteld. De organisaties zijn van mening dat niet langer gewacht kan worden met een goed georganiseerde overgang naar een nieuw woningmarktstelsel dat tegemoet komt aan de woonbehoeften van mensen in een snel veranderende samenleving. De woningmarkt moet flexibeler worden, efficiënter gaan werken en meer keuzemogelijkheden bieden. Het plan van de organisaties bevat de contouren van de vergaande veranderingen die daarvoor noodzakelijk zijn.
De huidige woningmarkt voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Vastgeroeste systemen, intransparante werkwijzen en de enorme belangen die voortdurend in het geding zijn, staan in de weg aan de noodzakelijke hervormingen. De tijd dat met de inzet van extra middelen en met de aanmaak van extra regelgeving de zaak op gang kon worden gehouden, is voorbij. De crisis van de afgelopen jaren heeft de tekortkomingen van de woningmarkt duidelijk aan het licht gebracht. Door nu op een goede manier te hervormen, kan de woningmarkt beter en sterker uit de crisis komen
Download hier de brochure Wonen 4.0Bron: Wonen 4.0
Op de woningmarkt vinden belangrijke structurele hervormingen plaats. Het is essentieel om de hypotheekschulden te verminderen, zowel vanuit micro- als vanuit macro-perspectief. Tegelijkertijd is het van belang om het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. De regering is daarom voornemens om de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek (structurele besparing 5,4 mld). Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de maximale hypotheek geleidelijk beperkt tot 100% van de waarde van de woning.
Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Dat draagt bij aan langdurige zekerheid op de woningmarkt en lagere financiële risico’s. De maatregel wordt gefinancierd uit de afschaffing van de onbelaste reiskostenvergoeding, inclusief het onbelaste privégebruik van lease-auto’s.
Banken zetten belangrijke stappen voor de financiering van woningen op particuliere erfpacht. Vanaf 16 april a.s. kunnen bestaande erfpachtrechten worden getoetst bij elke notaris in Nederland. Uitgangspunt bij de financiering van particuliere erfpacht is dat contracten waarin erfpachtrechten worden vastgelegd bescherming bieden aan erfpachters en banken die hen een hypotheek verstrekken.
Criteria
Op initiatief van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is vorig jaar samen met een groot aantal betrokken partijen (banken, erfpachters en erfverpachters, makelaars, notariaat en koepelorganisaties) gekeken naar de financierbaarheid van erfpachtrechten. Aanleiding was de indruk dat banken geen hypotheken zouden verstrekken voor woningen op particuliere erfpacht om hun klanten en zichzelf te beschermen tegen de risico’s hiervan. Dit heeft geresulteerd in het formuleren van criteria waaraan overeenkomsten (waar de erfpachtrechten in zijn vastgelegd) moeten voldoen om voor verantwoorde financiering in aanmerking te komen. Het gaat hierbij om erfpachtrechten die zijn uitgegeven voor 1 april 2012.
Belangrijke stap
Op 5 oktober 2011 heeft de NVB deze criteria – die gelden voor de financierbaarheid van particuliere erfpachtrechten die zijn uitgegeven voor 1 april 2012 - gepubliceerd. Een deskundige (zoals een notaris) toetst of aan de criteria is voldaan. Vanaf 16 april a.s. kan deze toetsing door elke notaris in Nederland worden verricht. Hiermee is een belangrijke stap gezet in de financiering van bestaande erfpachtcontracten.
Individuele beoordeling
Banken beraden zich nog op de basisvoorwaarden voor de financierbaarheid van overeenkomsten uitgegeven na 1 april 2012. Bij de beoordeling van nieuwe erfpachtovereenkomsten zullen banken een individuele beoordeling maken waarbij ten minste de bestaande criteria als uitgangspunt zullen gelden.
Maatschappelijke belang
De uiteindelijke hypotheekverstrekking is altijd de verantwoordelijkheid van de afzonderlijke banken. Hierbij spelen ook andere - individuele -factoren een rol, zoals de omvang van de lening ten opzichte van de waarde van de woning en het inkomen van de aanvrager. Uitgangspunt is verantwoorde hypotheekverstrekking. Banken kunnen vanuit hun rol als financier alleen oordelen over de financierbaarheid van erfpachtrechten. De NVB is voorstander van een bredere discussie over particuliere erfpacht die verder gaat dan de financiering van erfpachtrechten. Zo’n discussie moet vanwege het algemeen maatschappelijke belang (het gaat immers om eigendomsverhoudingen) onder aanvoering van de overheid worden gevoerd. De NVB gaat ervan uit dat eventuele nadere regulering van erfpacht, bijvoorbeeld door afdwingbare regels voor erfverpachters, een positieve werking zal hebben op de erfpachtmarkt.
(BRON:www.nvb.nl)
Volgens de website www.degoedkoopstenotaris.nl loopt de agenda van veel notarissen vol door het verwachte aflopen van de lagere overdrachtsbelasting bij de koop van een huis per 1 juli a.s. Dit blijkt uit onderzoek onder 50 notariskantoren. Bij de helft van de ondervraagde notarissen loopt de agenda voor de laatste dagen van juni nu al vol. Tevens is een stijging te zien van het aantal offerte-aanvragen voor hypotheek- en leveringsakten.
Volgens de NVM is er inderdaad meer animo in de markt waarneembaar, omdat mensen voor de zekerheid van een lagere overdrachtsbelasting kiezen. De NVM verzocht het kabinet vorige week nog om snel duidelijkheid over de overdrachtsbelasting te verschaffen. Als de regering het tarief weer naar 6% verhoogt, dan moeten ze dit zo snel mogelijk laten weten zodat zoveel mogelijk mensen nog van de lagere overdrachtsbelasting van 2% kunnen profiteren. Een hypotheektraject heeft gemiddeld 4 tot 6 weken nodig, dus moet je voor half mei een huis hebben gekocht.
De hypotheekrente in Nederland bevindt zich al geruime tijd op een laag stabiel niveau. Mede rekening houdend met de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting is het op dit moment nog steeds aantrekkelijk om een woning te kopen. Echter, per 1 juli 2012 zullen zowel de overdrachtsbelasting als de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) normen wijzigen. De verlaging van de overdrachtsbelasting is van tijdelijke aard. Per 1 juli 2012 wordt deze verlaging opgeheven. Het tarief wordt dan weer 6% in plaats van het thans geldende tarief van 2%. Het moment van overdracht van de woning is hierbij bepalend.
De maximaal te verkrijgen hypotheek met NHG bedraagt momenteel € 350.000,=.
Dit houdt in dat de maximale koopsom bij bestaande bouw en nieuwbouw € 324.074,= mag bedragen.
Vanaf 1 juli 2012 wordt de maximaal te verkrijgen hypotheek met NHG € 320.000,=.
Dit houdt in dat de maximale koopsom bij bestaande bouw € 285.714,= mag bedragen en bij nieuwbouw € 296.296,=.
Bij het financieren van een woning met NHG geven geldverstrekkers een rentekorting die kan oplopen tot wel 0,8%. Dit kan u een voordeel opleveren van honderden euro’s per jaar. In combinatie met de thans nog lage overdrachtsbelasting kan het zeer aantrekkelijk zijn om voor 1 juli 2012 een woning te kopen.
Tot op heden is het zo dat ouders tot € 50.000,= belastingvrij kunnen schenken aan hun kinderen, dit wil het CDA versoepelen.
CDA-kamerlid Omtzigt geeft aan dat het bedrag omhoog moet. Tevens wil hij dat ouders de schenking zouden kunnen uitsmeren over meerdere jaren. Een dergelijke versoepeling kan bijdragen aan het omlaag brengen van de enorme hypotheekschuld die Nederlanders in totaal hebben uitstaan. Op dit moment staat er zo’n 900 miljard euro aan hypotheekschuld uit in Nederland. Wanneer deze schuld minder wordt zal de schatkist van de Nederlandse overheid minder kwijt zijn aan hypotheekrenteaftrek, welke nu jaarlijks 13 miljard euro kost. De regeling zou niet alleen voor ouders moeten gelden, maar ook voor grootouders wanneer zij hun kleinkinderen financieel zouden willen helpen.
Per 1 januari 2012 blijft de kostengrens voor woningen gehandhaafd op € 350.000,=.
Per 1 juli 2012 wordt de kostengrens verlaagd naar € 320.000,=.
De Borgtochtprovisie wordt per 1 januari 2012 verhoogd van 0,55% naar 0,70%.
Het ING economisch bureau heeft gemeld dat de woningen in grote steden duurder zijn geworden. Het bureau baseert zich hier op cijfers van het Bureau van de Statistiek. Uit de cijfers blijkt dat de huizenprijzen gemiddeld gezien 2 procent duurder waren in september.
Zo zijn de huizenprijzen in Rotterdam met 7 procent gestegen. In Amsterdam zijn de prijzen gestegen met 3,2 procent. De huizenprijzen in Den Haag zijn met 1 procent toegenomen en in Utrecht doet zich een prijsstijging voor van 0,9 procent.
Op landelijk niveau vertonen de huizenprijzen een ander beeld. Hier is namelijk geen prijsherstel zichtbaar en zijn de huizenprijzen gemiddeld met 9 procent gedaald. Het prijsherstel is wel zichtbaar in de grote steden vanwege de snellere bevolkingsgroei.
Uit de recente cijfers van het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) en het Kadaster is gebleken dat in de maand juni verkochte bestaande koophuizen gemiddeld gezien 1,9 procent goedkoper waren vergeleken met dezelfde maand in 2010. Het betreft hier een daling in prijs welke zo goed als dezelfde is aan die in de maanden april en mei
Woningtype
In de maand juni waren alle typen woningen goedkoper vergeleken met een jaar eerder. Het woningtype appartement kende de grootste daling van 2,4 procent. Hier tegenover staan de vrijstaande huizen. Dit woningtype steeg het minst in prijs met 0,9 procent.
Provincieniveau
De prijzen in alle provincies daalden. De grootste daling deed zich voor in de provincie Friesland: 3,7 procent. In de provincies Groningen en Gelderland kwamen de prijzen 3,4 procent lager uit vergeleken met een jaar terug. De kleinste prijsdaling kwam voor in de provincie Zeeland. Hier namen de prijzen met 0,1 procent af. De verkoopprijzen van bestaande koophuizen zijn met 0,1 procent gedaald vergeleken met de maand mei dit jaar. Volgens het CBS en het Kadaster was deze afname kleiner dan die in de twee voorgaande maanden.Het aantal wisselingen van eigenaar van een koophuis in juni kwam uit op ongeveer 9,5 duizend. Vergeleken met juni 2010 was het aantal verkopen nagenoeg 13 procent lager. De eerste zes maanden van 2011 hebben laten zien dat er ongeveer 58 duizend huizen waren verkocht. Het aantal verkochte huizen in dezelfde periode in 2010 bedroeg bijna 3 procent minder.
Ontwikkeling huizenprijzen Nederland
In onderstaande tabel vindt u gegevens over de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen in Nederland over de laatste drie maanden. In de grafiek zijn de prijzen vanaf 1996 weergegeven. De gegevens zijn afkomstig van het Kadaster.
Maximaal 104% van de marktwaarde
Om een te hoog hypotheekbedrag te voorkomen, mag u per 1 augustus 2011 niet meer lenen dan 104% van de marktwaarde van uw nieuwe woning, plus de overdrachtsbelasting (2%). Deze nieuwe regel is een aanvulling op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), die de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars hebben opgesteld. Deze gedragscode beschermt de consument tegen te hoge hypotheekschulden.
Minister De Jager schreef onlangs aan de Tweede Kamer dat banken een hypotheek tot 106 procent van de waarde van de woning, plus overdrachtsbelasting, mogen blijven verlenen als er sprake is van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De banken mogen er zelf voor kiezen om strengere normen te hanteren. Maar de nieuwe gedragscode dwingt hen daar niet toe. Het is nog niet duidelijk wat de geldverstrekkers zullen doen.
Maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij
Maximaal 50% van de marktwaarde bij aanschaf van de woning mag per 1 augustus 2011 nog aflossingsvrij zijn. Dat betekent dat je het meerdere tijdens de looptijd van de hypotheek moet aflossen.
Verder zijn ook de regels om gemotiveerd af te wijken van de verstrekkingsnormen ingeperkt. In dit kader is, voor diegenen die overwegen een eigen huis aan te schaffen, de juiste keuze van een hypotheekvorm belangrijker dan ooit!
Het beperken van de mogelijkheid om grote bedragen aflossingsvrij te lenen is ons inziens (pensioen) in veel gevallen een juiste maatregel. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis kampen alle grote pensioenfondsen in Nederland met het op peil houden van hun dekkingsgraad. In combinatie met het optrekken van de AOW leeftijd, maken veel mensen zich terecht zorgen. Hoe hoog zal het uiteindelijk te behalen pensioen zijn? Eerder stoppen met werken lijkt voor een steeds grotere groep Nederlanders een onbereikbaar ideaal.
Belastingvrij sparen door middel van de eigen woning
Eigen woningbezitters in Nederland, met een hypotheek, zijn een bevoorrechte groep. In de eerste plaats kunnen zij de rente over de hypotheekschuld in mindering brengen op het belastbare inkomen. Maar minstens zo belangrijk: zij kunnen van de mogelijkheid gebruik maken om belastingvrij vermogen te vormen. Met als doel om daar in de toekomst de aflossing van de hypotheek mee te bewerkstelligen. Uit het grote aantal aflosvrije hypotheken dat de laatste 10 jaar in Nederland is afgesloten, valt op te maken dat veel huizenbezitters geen optimaal gebruik maken van deze mogelijkheid tot belastingvrij sparen.
Aftrekbaarheid hypotheekrente beperkt tot 30 jaar
Wat veel woningbezitters zich niet realiseren, is dat de duur van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente al jaren geleden is beperkt tot maximaal 30 jaar. Dit betekent dat in het geval van een aflosvrije hypotheek, er een moment komt (vaak rond de pensioengerechtigde leeftijd), dat de bruto te betalen hypotheekrente plotseling netto gaat worden! Het kan daarom een wereld van verschil maken als er vroegtijdig is voorzien in de mogelijkheid om rond de geplande pensioendatum de hypotheek te kunnen aflossen.
Een voorbeeld
In haar dagelijkse adviespraktijk komt het Hypotheekcentrum voor Academici regelmatig de volgende situatie tegen. Een echtpaar van rond de 35 jaar heeft voor de aankoop van de eigen woning een hypotheek nodig van € 400.000,=. Een (bank)spaarhypotheek met een looptijd van 30 jaar levert, rekeninghoudend met een fiscale besparing van 52%, een netto maandlast op van circa € 1.400,=. Na 30 jaar, of bij onverhoopt eerder overlijden (nabestaanden pensioen), wordt de schuld compleet afgelost. Bij een volledig aflossingsvrije lening zou de netto maandlast circa € 900,= bedragen. Een lagere maandlast dus. Maar het gevolg van een volledig aflosvrije lening is wel dat na 30 jaar of bij onverhoopt eerder overlijden, er nog een schuld resteert van € 400.000,=. Uitgaande van 6% rente en het feit dat de rente na 30 jaar fiscaal niet meer mag worden afgetrokken, levert dit uiteindelijk een netto maandlast op van circa € 2.000,=.
Conclusie
De keuze voor een spaar- of bankspaarhypotheek levert bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd een netto bestedingsruimte op van maar liefst € 2.000,= per maand. Hiervoor zou een bruto pensioen of lijfrente uitkering nodig zijn van € 3.400,= per maand. Op jaarbasis dus een levenslang pensioen van € 40.800,= ! Een pensioenvoorziening die in de garantiesfeer een levenslang pensioen van € 40.800,= moet opleveren, vergt een aanzienlijk hogere maandelijkse investering dan het verschil in maandlast tussen de spaar- c.q. bankspaarhypotheek en de aflossingsvrije lening.
Onze mening
Aflossen van de hypotheek is dus zo gek nog niet. De keuze voor een juiste hypotheekvorm is daarom belangrijker dan ooit!
Vanmiddag heeft het kabinet besloten de overdrachtsbelasting tijdelijk te verlagen van 6% naar 2%. De verlaging loopt tot 1 juli 2012 en geldt met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011. Daarbij is de datum van overdracht bepalend.
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een belasting welke de koper van een bestaande woning betaalt over de aanschafprijs. De verlaging scheelt een koper 4% op de aanschafprijs van de woning. Velen zien de overdrachtsbelasting als een straf op verhuizen en daarmee als een belemmering. Volgens het kabinet is de woningmarkt gestagneerd en is ingrijpen noodzakelijk. Het kiest voor een tijdelijke verlaging met als doel "de zaak in beweging" te krijgen. Donner benadrukte dat het kabinet de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laat. Donner noemde de maatregel "de push voor de huizenmarkt die gewenst is".
Meer informatie over de overdrachtsbelasting
Voor meer informatie over wat de verlaging van de overdrachtsbelasting voor u betekent, kunt u contact opnemen met een hypotheekadviseur van het Hypotheekcentrum voor Academici.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de naam van de garantie die u kunt krijgen als u een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Het voordeel van een hypotheek met NHG is een lagere hypotheekrente. Die rentekorting kan oplopen tot 0,8%.
NHG is mogelijk bij aankoop en/of verbetering van uw woning. Bij aankoop van uw woning geldt een NHG-grens van € 350.000,=. Voor kwaliteitsverbetering ligt de NHG-grens op € 265.000,=.
Sinds 1 juli 2009 is de NHG-grens verhoogd naar € 350.000,=. Aanvankelijk gold dit tot 1 januari 2011. Maar goed nieuws: het kabinet heeft besloten dat de verhoging in ieder geval tot 1 januari 2012 van kracht blijft. Wilt u zeker profiteren van de grens van € 350.000,=? Dan is het verstandig om nog dit jaar uw nieuwe woning met een hypotheek met NHG te financieren. Vraag hier naar de mogelijkheden, één van onze adviseurs zal contact met u opnemen.
Waarom blijft de verhoging van kracht?
De NHG biedt banken zekerheid dat kopers altijd hun schuld kunnen terugbetalen. Zeker na de kredietcrisis, met de wankele positie van banken, vindt het kabinet dit belangrijk.